一般来说，老百姓在遇到拆迁方面权益受到侵害的时候，都会选择沉默。绝大多数人不懂得如何去维护自己的利益。由于缺乏相关的法律知识及拆迁知识，往往会不情愿的签掉协议。那么，拆迁补偿那么低，到底是谁吞了呢？下面北京凯诺拆迁律师就从拆迁程序来细数拆迁补偿的那些猫腻。

　　在拆迁补偿中，房屋评估大致可以分为以下7个流程：

　　每一个步骤都关系都评估结果，关系到被拆迁人的实际利益。但是拆迁近乎是一场博弈，要想保障自身权益不受侵害，被征收人需要根据整个评估程序来对拆迁补偿款的数额作出正确判断。下面3点必须引起重视。

　　1.评估机构分级别，被征收人应参与协商选定

　　在实际拆迁过程中，房屋征收部门可能会未经被征收人协商直接确定评估机构，最后一纸报告交到被征收人手中就敲锤子成定局了。但这是不合法的，房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定，在此过程种被征收人要注意2点：

　　（1）评估机构是否是依法设立：评估事项是否有评估资质，评估工作人员是否有评估证书。

　　（2）评估机构级别与在估业务量（拆迁项目户数）是否匹配。不同地区规定不同，在北京，根据规定，涉及500户以内的拆迁由三级资质的评估机构进行评估，500到1000户则必须由二级资质的评估机构评估，1000户到2000户必须由一级评估机构评估，否则评估报告就不合法。

　　2.评估方法不同，补偿款有差异

　　专业拆迁律师表示：在进行拆迁补偿时，评估方法不同所产生的补偿数额却可能天差地别。目前估价方多采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评估，因此被拆迁人不应只盯着评估报告上的数额，更要了解清楚用的是哪种评估方法。

　　3.评估报告要送达被征收人，并配齐签字公章

　　注意，征收方未将评估报告及时送达被征收人属于违法程序。另外虽然受《评估办法》和《估价规范》法律保护，评估报告很难作假，但是被征收人还要注意你的评估报告是否有2名及以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章，这直接关系到评估报告的有效性。

　　因此，你看到的拆迁补偿款也许不是真实的数额，这时你需要积极搜集信息，保存证据，充分利用各种有利资源，有理有节的与拆迁人周旋来维护好自己的合法权益。

　　北京凯诺征地拆迁律师在此提醒：当对征地拆迁补偿不满意时，不能聚众闹事，应该理性地与政府协商，或者寻求专业律师的帮助。如果您还有更多的疑问，可以咨询北京凯诺征地拆迁律师团的专业律师帮您摆脱法律困境。

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