贾启华律师，北京养殖场拆迁律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

办公楼抵押的担保范围

　　我们每个人都可能会存在资金不足的情况，当我们遇到资金不足的情况时，首选的就是去进行贷款。然而一般没有相应的担保物，我们是无法成功贷款的。那么如果我们用办公楼来抵押，它的担保范围是怎么样的呢下面就让为大家带来的办公楼抵押的担保范围的相关内容，一起来看看吧。

　　一、办公楼抵押的担保范围

　　1、主债权。又称原债权、本债权，是担保的重要内容。

　　2、利息。包括法定利息和约定利息。

　　3、延迟利息。指由于债务人延迟履行而导致的利息，延迟利息是法定的附随性债权，因此不必经当事人特别约定或登记，即属于房地产抵押的担保范围。

　　4、违约金。指合同一方因不履行或不适当履行合同时，为违约行为支付的带有惩罚性或者补偿性的金钱。

　　5、损害赔偿金。指债务人因不履行债务或者不适当履行债务给债权人造成损害而支付的赔偿费用。

　　6、实现抵押权的费用。指抵押权人因行使抵押权而支出的费用，比如拍卖费、变卖费、诉讼费等。

　　一般来讲，房地产抵押担保的债权应当包括以上几项，但如果双方当事人在抵押合同中约定只担保其中几项，那担保的范围应当依合同约定确定。

　　二、什么是抵押担保的范围

　　所谓抵押担保的范围，就是指抵押关系成立之后，债务人届满未履行债务，债权人要实现抵押权，在什么范围内优先受偿的问题。它是抵押效力问题中最重要的内容之一。担保法规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。抵押权为约定担保物权，故抵押担保的范围一般应当以当事人在抵押合同中的约定为准。假如抵押合同明确规定抵押担保的范围仅包括主债权而不包括利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用或者仅包括其中的一项或若干项的，则按照合同约定办理。一旦出现债务人届期不履行债务的情况，在处理抵押物所得中，债权人只能按照抵押合同中约定的优先受偿的范围优先受偿，而不能超越约定的优先受偿权。抵押权[1]指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

　　三、抵押担保概念和特点

　　1、概念

　　抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

　　2、特点

　　抵押担保的特点在于：第一，抵押人可以是第三人，也可以是债务人自己。第二，抵押物是动产，也可以是不动产。第三，抵押人不转移抵押物的占有，抵押人可以继续占有、使用抵押物。第四，抵押担保以抵押权人行使优先受偿权而实现。优先受偿权是抵押权的核心内容。第五，抵押权的行使必须以债务人不履行债务为前提。

　　以上就是为大家带来的办公楼抵押的担保范围的相关内容。具体的担保范围是会在合同中约定的。如果是合同中没有做出约定的，那么就不属于担保范围之内的。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询的相关律师，他们会为你做出专业的解答。

房地产在建工程转让的税费

　　在建工程是可以转让的，也就是说在建工程转让是甲方将工程转让给了另一个单位，由另一个单位来当甲方了。但在转让过程中，需要承担一定的税费，因此，想必大家想知道，关于房地产在建工程转让的税费接下来由详细为您介绍！

　　一、房地产在建工程转让的税费

　　买方：

　　契税、印花税

　　1、按产权转移书据所载金额缴纳0.05%的印花税。

　　2、按成交价格缴纳3%的契税。应由买方缴纳，依据《中华人民共和国契税暂行条件》及地方政府的有关规定。契税暂行条例规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人

　　卖方：

　　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》文第二条第七款规定，;单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

　　1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按;转让无形资产;税目中;转让土地使用权;项目征收营业税。

　　2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按;销售不动产;税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。;

　　该文第三条第二十款规定，;单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。;

　　所以，在转让在建工程时不能将转让收入扣除已支付的工程款计算缴纳营业税，而应按上述《通知》中有关转让在建项目征收营业税的规定计算缴纳营业税。同时还应缴纳土地增值税、城建税、教育费附加、企业所得税。

　　营业税税率5%，城建税、教育费附加、地方教育附加分别为营业税税额的7%、3%、1%，企业所得税。

　　土地增值税：

　　1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

　　2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

　　3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

　　为计算方便，可以通过速算公式计算：

　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

　　。

　　二、在建工程转让条件

　　《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条所规定的房地产转让的法定条件。即：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：

　　1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　3、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　三、在建工程抵押流程是怎样的

　　在建工程抵押主要有如下几步：

　　1、房屋所有人向窗口提出申请。

　　2、窗口初审申报材料，经初审合格的受理并将申报材料移交审核环节。

　　3、以上所有申报材料审核后，转审批环节。

　　4、审批合格后缮证，会计依据服务事项收费，发证。

　　以上是为您整理的关于房地产在建工程转让的税费的内容，由此可知，买方需承担契税、印花税，卖方同时还应缴纳土地增值税、城建税、教育费附加、企业所得税。如有其它疑问，欢迎向网站发布咨询。