贾启华律师，北京养殖场拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

借款人/抵押人/抵押物财产共有人身份识别及承担的

　　1、在个人住房抵押贷款业务中，向银行申请抵押贷款的借款人一般为该抵押房屋的所有权人，所以借款人即为抵押人;但抵押人未必是借款人，银行在选择借款人人选时，除了满足其为抵押房屋的所有权人之外，还考虑借款人的年龄、收入、财产及资信等情况。因此，在抵押房屋内的所有权人即共有人同为抵押人。抵押物财产共有人是指不上产证的具有法定或约定共有关系的第三人，一般情况下为房屋权利人的配偶。

　　2、依据《上海市1994年公房出售暂行办法》及其《实施细则》规定，同时《沪高法1996-250号文处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定，按;九四;方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对于该等房屋进行房地产查阅时，一般登记的注记为房改售房或售后公房。这也是基于历史原因产生的又一类型抵押物财产共有人。

　　3、依据《物权法》第103至104条的共有关系性质不明时的推定及分额确定规则，即可以理解为房屋权利人有约定，除了房屋权利人具有家庭关系的即为共同共有外，视为按份共有。同时未约定或约定不明共有份额的，按出资额确定;不能确定出资额的，视为等额按份共有。同时，见《物权法》第97条的处分条款，处分共有不动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。这也是要求抵押物财产共有人本人签署同意抵押文件的法律依据。

　　4、

根据不动产物权公示公信原则，基于笔者对《物权法》第106条第3款的理解，抵押权人若因信赖不动产登记簿的登记信息，而与房屋权利人签订《房地产抵押贷款合同》并办理了抵押登记，即使在签订房地产抵押贷款合同时该房屋权利人隐瞒其婚姻状况或因登记机关登记错误引发的瑕疵，均可以被抵押权人所吸收。但随着央行建设的个人征信系统完成全国联网，公安部建立的全国公民身份信息查询系统等电子化信息的网络建设，商业银行审查借款人等各方面信息的网络也开始铺开，未来不排除银监会或央行加重银行审查义务的可能，而对于抵押物财产共有人或其他信息的审查不到位，就对抵押权的设立产生瑕疵。

　　5、依据《物权法》第102条之规定，因共有不动产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务。因此，不论是借款人、抵押人及抵押物财产共有人对于银行贷款具有法定的连带还款义务，但是，如果抵押权不生效，该债务则变成无担保债务，银行则失去了优先受偿的权利。

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房子二次抵押贷款的风险

　　贷款利率很高

　　房屋二次抵押贷款，因银行或小贷机构承担的压力大，所以在办理二次抵押时，贷款利率很高，贷款利率按月来计算，一般情况下，二次抵押贷款每月支付的贷款贷款利率为贷款额的5%左右。

　　还款过程无协商过程

　　二次抵押贷款在还款过程中，银行要求严格，在还款中，一旦还款者没能力还款，银行或小贷公司会将抵押物进行拍卖，不给抵押者协商的机会。所以申请者必须要注意还款时间。

　　申请贷款额度不高

　　虽二次抵押手续简单，但贷款额度不高。据规定：二次抵押贷款额不超抵押物原值-原贷款额度，因而，所申请到的贷款在减去原贷款额度的情况下会大打折扣。

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